Новини АУБ

№ 06-06/0181 від 23.03.2006 року

Прем’єр-міністру України
п. ЄХАНУРОВУ Ю.І.

Про ускладнення в процедурі
надання банками іпотечних кредитів

Шановний Юрію Івановичу !

Висловлюємо Вам свою повагу та звертаємося із наступним.
2 червня 2005 року Верховна Рада України прийняла Закон України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей” (далі – Закон), який набрав чинності з 1 січня 2006 року.
Згідно статті 12 Закону, для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібно отримати попередню згоду органів опіки та піклування. При реалізації цієї норми на практиці проявилися значні складнощі у процесі видачі кредитів, забезпеченням за якими виступає іпотека нерухомості, у тому числі видача іпотечних кредитів фізичним особам для покращення житлових умов.
 Згідно ст. 1 Конвенції про права дитини та ст. 6 Сімейного кодексу України (СКУ), дитиною є особа, що не досягла 18 років. Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України “Про охорону дитинства”, діти – члени сім’ї наймача або власника жилого приміщення, мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем. При цьому дитина належить до сім’ї своїх батьків і тоді, коли спільно з ними не проживає (ст. 3 Сімейного кодексу України), і при розпорядженні своїм майном дружина, чоловік зобов’язані враховувати інтереси дитини, інших членів сім’ї, які відповідно до закону мають право користуватися ним (п.2 ст. 59 СКУ).
При наданні банком кредитів фізичним особам для купівлі останніми житла, в більшості випадків одночасно укладається договір іпотеки як спосіб забезпечення даного кредиту. Отже, для укладення такого договору необхідно, у разі наявності у фізичної особи дітей віком до 18 років, отримати попередньо згоду органу опіки і піклування. У разі, коли такого дозволу не отримано, договір є нікчемним у відповідності до ст. 224 Цивільного кодексу України (ЦКУ). А нікчемний правочин є недійсним з моменту його вчинення (ст. 236 ЦКУ).
Разом з тим, хоча договір іпотеки у описаному випадку є нікчемним, договір кредиту є дійсним та підлягає виконанню сторонами, але уже без відповідного забезпечення іпотекою.
На даний час в Україні не існує можливості та механізмів виявлення наявності чи відсутності малолітніх та неповнолітніх дітей у фізичної особи, яка звернулася до банку за отриманням кредиту. Так, не існує обов’язкової відмітки в паспорті про наявність дітей із зазначенням їх дати народження, не гарантує достовірність такої інформації довідка із ЖЕКу про склад сім’ї та не вирішує питання і нотаріальна заява фізичної особи про відсутність чи існування у неї дітей віком до 18 років.
Неможливо чітко визначити, в якому випадку банк повинен вимагати отримання згоди органів опіки і піклування.
Тому для банку видача кредиту під забезпечення нерухомістю фізичної особи стала надзвичайно ризикованою справою, коли не існує можливості та механізму убезпечити себе від зловживань зі сторони недобросовісних позичальників. Недобросовісний позичальник може легко приховати наявність дітей, що мають право на користування житлом, що передається в іпотеку, а згодом оскаржити договір іпотеки в суді.

Ускладнилася процедура отримання іпотечного кредиту і для фізичних осіб, оскільки тепер вони зобов’язані додатково отримати відповідний дозвіл від органів опіки і піклування. У той же час, зазначені органи ще не мають напрацьованого механізму надання дозволів щодо операцій з нерухомістю, право користування якою мають діти. Особливо враховуючи, що відповідно до ст.12 Закону України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей” посадові особи органів опіки та піклування  несуть персональну відповідальність за захист прав і охоронюваних законом інтересів дітей при наданні згоди на вчинення правочинів щодо  належного дітям нерухомого майна.
А оскільки більшість фізичних осіб звертаються до банку для отримання кредитів на житло саме для покращення житлових умов сім’ї та своїх дітей, дана проблема набуває загальнодержавного масштабу.

Проблема виявлення кола осіб (дітей), що мають право на користування нерухомістю не обмежується лише іпотечними кредитами для громадян, а стосується і будь-яких кредитів, забезпеченням яких виступає іпотека нерухомості фізичних осіб, та інших правочинів стосовно нерухомості. На даний час неможливо виявити обсяг осіб, що мають право користування нерухомістю та немає визначеного переліку документів, що підтверджують таке право.
Відповідно до ст. 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід, припинення підлягають державній реєстрації. Але на даний час це положення на практиці не реалізовано.

Окремою проблемою є нечітке регламентування законодавством України  процедури отримання дозволів від органів опіки та піклування. Раніше такі дозволи надавались лише щодо операцій із нерухомістю, право власності на яку мають діти. Існуючі на даний час Правила опіки та піклування (затверджені наказами Державного комітету України у справах сім’ї та молоді, Міністерства освіти України, Міністерства охорони здоров’я України, Міністерства праці та соціальної політики України від 26.05.1999 №34/166/131/88), не відповідають наявним потребам. Так, зазначені правила не дають розуміння щодо переліку державних органів, що мають відповідні повноваження, порядку отримання таких дозволів, терміну їх отримання, форми документу. Також виникає питання при застосуванні даних Правил при наданні згоди щодо малолітніх дітей, оскільки Правила передбачають виконання функцій органу опіки і піклування лише щодо неповнолітніх дітей і осіб, які перебувають під опікою (піклуванням).

Зважаючи на важливість та гостроту окресленої проблеми, просимо Вас:
1. Виступити із законодавчою ініціативою внесення змін до статті 12 Закону України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей”, якими передбачити вилучення норми Закону щодо необхідності отримання попередньої згоди органів опіки і піклування для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право користування яким мають діти.
2. До законодавчого врегулювання піднятого питання, надати доручення відповідним органам виконавчої влади щодо розробки тимчасових Правил, які регламентуватимуть порядок та механізми виконання норми Закону щодо отримання попередньої згоди органів опіки і піклування на операції з нерухомістю, право користування якою мають діти, порядок і процедуру отримання такої згоди. Надати офіційне роз’яснення щодо критеріїв та механізму визначення кола осіб (дітей), які мають право на користування нерухомістю та якими документами це має підтверджуватися, прийняти відповідні нормативно-правові акти, що регламентуватимуть ці питання.
3. Створити робочу групу для комплексного обговорення піднятої проблеми та пошуків оптимальних шляхів її вирішення, до якої включити представників Кабінету міністрів України, зацікавлених органів виконавчої влади,  Національного банку України, АУБ та банків.

З повагою та надією на подальшу співпрацю

Президент Асоціації       О.СУГОНЯКО

Вик. Матвіюк О.К.
558-62-95