Експертна думка

Ставки за іпотекою в Україні ніколи не були стабільними — вони постійно змінювались під впливом низки економічних і політичних факторів. Попри складні виклики, ринок іпотечного кредитування поступово еволюціонує — нині українці мають доступ до житла за значно нижчими ставками, ніж навіть 5–10 років тому.

Про це йдеться в аналітичній статті Центру економічних досліджень та прогнозування “Фінансовий пульс”.
“Ставки за іпотекою — це своєрідний індикатор загального стану економіки. Вони залежать не лише від облікової ставки НБУ, а й від вартості ресурсів для банків, інфляції, попиту на кредити, рівня конкуренції, валютного курсу та багатьох інших чинників”, — пояснює Діляра Мустафаєва, керівниця аналітичного департаменту “Фінансового пульсу”.
За даними НБУ, середньозважена ставка за іпотекою в Україні у 2006–2021 роках коливалась у межах від 11,8% до 20,6%. Середнє значення за цей період склало 16,2%.
Найвищий рівень ставки — 20,6% — було зафіксовано у 2009 році, на тлі економічної кризи, високої інфляції та стрімкого зростання курсу долара.
“Тоді українці масово інвестували в житло на фоні обвалу гривні та відсутності довіри до банків. Банки, своєю чергою, намагались задовольнити попит, пропонуючи кредити навіть із мінімальним першим внеском. Це призвело до зростання ризиків і ставок”, — зазначає Мустафаєва.
У 2015–2016 роках ринок демонстрував спроби стабілізації: середньозважені ставки знизилися до 11,8%–12,4%. Але вже у 2017-му через валютні обмеження та переведення кредитів у гривню ставка знову зросла — до 17,4%.
Справжній прорив стався після 2022 року, коли було запущено державну програму “єОселя”. За словами Діляри Мустафаєвої, саме вона зробила іпотеку по-справжньому доступною для широкого кола громадян.
“Програма “єОселя” кардинально змінила ситуацію на ринку. По-перше, вона дала змогу отримати кредити під 3–7% річних. По-друге, дала імпульс первинному ринку нерухомості. І, по-третє, показала, як держава може ефективно співпрацювати з банками для вирішення соціально важливої проблеми — забезпечення житлом”, — зазначає експертка.
У 2022 році середньозважена ставка впала до 8,6%, у 2023 — до 9,4%, а в 2024 — до 8,8%. До того ж у 2024 році програму “єОселя” переорієнтовано на підтримку первинного ринку — тобто житла від забудовників.
“За офіційними даними, вже кожна друга іпотека в межах “єОселі” оформлюється на первинне житло. Це надзвичайно важливо в умовах воєнного часу, коли зруйновано понад 13% житлового фонду, а 3 млн українців проживають у пошкодженому житлі”, — підкреслює Діляра Мустафаєва.
Позитивні тенденції відзначає і будівельна галузь. За підсумками 2024 року обсяг зданого в експлуатацію житла зріс на 32% і досяг 85% від довоєнного рівня.
“Іпотека — це не лише доступ до власного житла. Це двигун для економіки, який запускає суміжні галузі, створює робочі місця, формує податкові надходження. І ми вже бачимо, як правильно налаштована державна підтримка дає мультиплікативний ефект — кожна вкладена гривня повертається у вигляді зростання ВВП”, — резюмує Мустафаєва.

Довідка:
Громадська організація «Центр економічних досліджень та прогнозування «Фінансовий пульс» була створена 2 березня 2015 з метою об'єднання зусиль учасників і експертів фінансового ринку України з метою його розвитку і вдосконалення.
Цілі, реалізації яких сприятиме діяльність Центру:
Поліпшення якості нормативної бази, що регулює роботу фінансового ринку, усунення регуляторних проблем, що заважають його повноцінному розвитку
Підвищення прозорості діяльності фінансових установ
Розвиток нових ринкових інструментів і механізмів роботи, в тому числі шляхом впровадження кращого міжнародного досвіду
Підвищення фінансової грамотності населення
Сприяння реалізації економічних реформ, в тому числі через фінансову децентралізацїю
Сприяння розвитку підприємництва тощо.