Експертна думка

Суттєве розширення державної іпотечної програми “єОселя” на первинний ринок стимулює банки до активного розвитку власних іпотечних програм. Про це розповіла Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ. Посилаючись на дані Української фінансової житлової компанії (“Укрфінжитло”), вона зазначила, що на початок березня кількість акредитованих до участі в державній іпотеці девелоперів уже склала 27 компаній із 13 областей (64 об’єкти, враховуючи як окремі ЖК, так і окремі секції-будинки в складі ЖК).

Як вважає Олена Дмітрієва, у другому кварталі можна очікувати поступове збільшення кількості девелоперів, акредитованих за програмою “єОселя”, а також є достатньо підстав для активного розвитку партнерських угод між девелоперами та комерційними банками як іще одного ефективного інструмента розвитку іпотеки на первинному ринку житла.
На її думку, у найближчі 2-3 місяці залучення девелоперів до програми “єОселя” може стати більш помітним. По-перше, девелоперські компанії чітко усвідомили необхідність у вдосконаленні власних механізмів продажу, як того вимагають умови участі в державній іпотечній програмі, — це використання фондів фінансування будівництва, механізм купівлі-продажу майнових прав, реалізація цільових облігацій. По-друге, вже здійснюється продаж квартир в об’єктах, будівництво яких розпочалося після набуття чинності Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” від 15 серпня 2022 року, що збігається з принципами дії програми “єОселя” на первинному ринку.

 

“Крім того, програми розтермінування та 2 іпотечних механізми, а саме — державна “єОселя” та партнерські програми з банками, значно розширюють можливості девелоперів із залучення потенційних покупців, що може стати одним із факторів збільшення попиту на первинному ринку житла”, — підкреслила вона.

Експертка детально розповіла про розвиток іпотеки на первинному ринку житла. Зокрема, вона вказала, що для отримання банківської акредитації та впровадження спільних іпотечних програм з девелоперами мають бути дотримані такі вимоги:
1.Активне будівництво (динаміка будівельних робіт в реальному часі) запропонованого під акредитацію ЖК.
2. Наявність у девелоперської компанії всіх дозвільних документів, що підтверджують законність будівництва.
3. Відсутність будь-яких судових обтяжень, що можуть вплинути на динаміку будівництва.
4. Стан готовності об'єкта — не менше 30% з чіткими термінами завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію.
5. Реалізація квартир має відбуватися через фонди фінансування будівництва, механізм купівлі-продажу майнових прав, цільові облігації.
6. Відповідність об'єкта задекларованим якісним характеристикам та класу житла.
7. Досвід роботи на ринку (портфель реалізованих проєктів), відкритість, професійна та ділова репутація як компанії, так і її очільників.

“Процес акредитації — це насамперед підтвердження банком фінансової й технічної спроможності девелопера виконати взяті на себе зобов’язання перед інвесторами-покупцями, а також відповідності об'єкта задекларованим якісним характеристикам. Фактично банк бере на себе частину ризиків девелопера, гарантуючи покупцям безпечність придбання оселі в тому чи іншому ЖК”, — наголосила банкірка.

За її словами, головною перевагою іпотеки на первинному ринку досі залишається можливість придбання сучасного якісного житла за ціною в середньому на 25-30% нижчою, ніж у вже збудованому ЖК, адже зазвичай новозбудовані квартири коштують дорожче через суттєве зниження ризиків для покупців. Крім того, іпотечна угода фактично “фіксує” ціну та убезпечує покупця від небажаного для нього здорожчання придбаної квартири в разі зниження курсу національної валюти.

Олена Дмітрієва звернула увагу на те, що з початку 2024 року на первинному ринку найбільший попит на придбання житла в іпотеку (близько 70% від усіх угод) спостерігається на 1,2-кімнатні квартири площею від 45 м2 до 70 м2 загальною вартістю від 2 млн грн до 3 млн грн. При цьому у переважній більшості випадків угоди укладаються терміном до 20 років із початковим внеском у 30% від вартості оселі. Вона зауважила, що для потенційних позичальників-покупців, окрім ціни та площі оселі, важливими є ще кілька якісних характеристик ЖК: 1) безпечність проживання (локація, регіон і місто); 2) наявність самодостатньої інфраструктури (рекреаційної, дитячої, соціально-побутової, спортивної тощо, наявність містких паркінгів); 3) вдале розташування з огляду на транспортне сполучення; 4) безпека проживання в самому ЖК (цілодобова охорона, закрита від сторонніх територія); 5) наявність поблизу ЖК рекреаційних зон (наприклад, парків, лісів, озер).

“З початку року на первинному ринку поступово поновлюється тенденція “якісної конкуренції” ЖК, що є доброю ознакою “одужання” будівельного ринку, а відтак девелоперам доведеться концентрувати свої зусилля не лише на термінах будівництва, обсягах продажів, розширенні можливостей придбання, а ще й на створенні по-справжньому комфортного та сучасного житла”, — зазначила фахівчиня.

На її думку, основними факторами, що формуватимуть розвиток іпотечного кредитування у другому кварталі 2024 року, стануть:

1. Ритмічність отримання та достатній обсяг макрофінансової допомоги для покриття поточних видатків держбюджету (стабільність національної валюти, що спонукатиме НБУ до подальшого зниження облікової ставки).
2. Розвиток економіки й зокрема будівельної галузі через активне залучення будівельних і девелоперських компаній до відновлення країни.
3. Активний розвиток кредитних і депозитних банківських програм: посилення конкуренції за клієнта.
4. “Воєнні” чинники: подолання наслідків агресії, ситуація на фронті.
5. Суспільно-політичні чинники: суспільна єдність, прозорість рішень і дій влади.

Вона прогнозує, що з квітня по червень 2024 року на первинному ринку за програмою “єОселя” та спільними іпотечними програмами банків і девелоперів може бути укладено сумарно до 200-250 іпотечних угод на загальну суму до 500 млн грн. При цьому близько 80-85% іпотек буде видано в Києві, Київській області та деяких обласних центрах, переважно в західних областях.

“За сприятливих економічних, політичних та воєнних умов уже в другому кварталі можна очікувати подальшу корекцію облікової ставки — з наявних 14,5% до 14-13%. Звісно, комбанки вже відпрацьовують можливість скорочення іпотечних ставок: залежно від терміну та розміру першого внеску вони можуть знизитися до 5-17% річних, що можна вважати позитивним сигналом для майбутніх покупців житла на первинному ринку, які вирішать скористатися як державною іпотекою, так і спільними з девелоперами іпотечними програмами”, — підсумувала Олена Дмітрієва.