Починаючи з 2018 року кредитування фізичних осіб на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості поступово активізується. Так, згідно статистики НБУ, за 2018 рік приріст портфелю таких кредитів у національній валюті (видача нових кредитів мінус погашення діючих) склав 461 млн грн (+4,78%). За 2019 рік портфель збільшився на 5,55% (+560 млн грн). У 2020 році темпи приросту портфелю знизились: приріст склав 2,33% або 248 млн грн за рік, що було пов’язано, у тому числі, зі зниженням ділової та споживчої активності внаслідок розповсюдження COVID-19 та запровадженням відповідних карантинних та обмежувальних заходів. За результатами опитування банків, проведеного НБУ[1], суттєве просідання у видачі нових іпотечних кредитів, у порівнянні з аналогічним періодом 2019 року, спостерігалось у ІІ кварталі 2020 року, після чого активність дещо підвищилась, і за 2020 рік сума нових кредитів на 35,5% перевищила результат 2019 року.

У першому кварталі поточного року активність іпотечного кредитування продовжила зростання. За березень 2021 року банки  видали 750 іпотечних кредитів на загальну суму 577,4 млн грн. Обсяги видачі кредитів зросли на 26% порівняно з лютим 2021 року та в 2,4 рази, порівняно з березнем минулого року. Загалом у І кварталі поточного року банки видали 1811 іпотечних кредитів на загальну суму майже 1,4 млрд грн. Якщо порівняти з І кварталом минулого року, то нове іпотечне кредитування зросло на 51% за кількістю договорів та більш, ніж у два рази у грошовому вимірі. За даними статистики НБУ, станом на 01.04.2021 залишок портфелю кредитів, наданих на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості зріс на 4,43% (+483 млн грн)  порівняно з початком року.

При цьому в загальному обсязі кредитів, виданих за 2019, 2020 рік та перший квартал 2021 року, кредити на придбання нерухомості на первинному ринку займали лише 16,4%.

За обсягами іпотечного кредитного портфеля фізичних осіб у національній валюті станом на 01.04.2021 лідирує «Приватбанк» – його кредитний портфель формує 20,7% загального іпотечного портфеля банківської системи. На другому місці – «Кредобанк» (18,3% від загального обсягу іпотечного портфеля), на третьому – «Ощадбанк» (15,8%). Також до десятки лідерів за обсягами іпотечного кредитного портфелю входять: «Укргазбанк», «Укрсиббанк», банк «Глобус», «Альфа-банк», «Правекс-банк», «Райффайзен Банк Аваль» та «ОТП БАНК». Детальну інформацію подано в додатку до статті.

Новий поштовх розвитку іпотечного кредитування надало, у тому числі, запровадження з 1 березня 2021 року державної програми «Доступна іпотека 7%» згідно з Порядком здешевлення вартості іпотечних кредитів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2020 р. №28. Програма реалізується Фондом розвитку підприємництва через уповноважені банки та передбачає сплату позичальником процентів за кредитом, виходячи зі ставки 7% річних (Компенсаційна процентна ставка). При цьому уповноваженому банку здійснюється компенсація різниці між сумами нарахованих процентів за іпотечним кредитом із застосуванням ставки банку за договором (Базової процентної ставки) та Компенсаційної процентної ставки 7%. Додатково Фондом розвитку підприємництва надається гарантія уповноваженим банкам на портфельній основі на забезпечення виконання 50% зобов’язань за іпотечними кредитами, наданими позичальникам для придбання квартир в новобудовах (до введення їх в експлуатацію).

Станом на 11.05.2021 року, Фонд співпрацює з 14 уповноваженими банками. Але поки що видані кредити наявні тільки у 7 банків. За період з початку реалізації проєкту сімома банками укладено 238 іпотечних договорів на загальну суму 200,7 млн грн. За кількістю укладених договорів та обсягами виданих кредитів за програмою «Доступна іпотека 7%» лідирує банк «Глобус». На другому місці – «Укргазбанк», на третьому – «Кредобанк».

За відсотком узгодження заявок лідирують: «Кредобанк» (за аналізований період узгоджено 54 заявки з 74 отриманих, що складає 72,92%), банк «Глобус» (з 88 отриманих заявок узгоджено 64, тобто 72,7%) та «Приватбанк» (узгоджено 46 заявок з 92 отриманих, що складає 50%). Найбільша кількість кредитних заявок за аналізований період надійшла  до державних «Ощадбанку» та «Укргазбанку» (26% та 23% від загальної кількості відповідно), але вони демонструють нижчий рівень узгодження заявок: «Ощадбанк» узгодив 24 заявки зі 136 отриманих (рівень узгодження 17,7%), «Укргазбанк» – 48 заявок зі 121 (39,7%). Загальний процент відхилених банками заявок станом на 11.05.2021 склав 4,4% (всього було відхилено 23 заявки з 517 наданих). Середній процент власного внеску позичальників за кредитами, наданими різними банками, варіюється від 21% до 39%. Мінімальний внесок дорівнює 15%, максимальний – 72%. Середня сума наданого кредиту складає 843 298 грн. Середня площа квартир, для купівлі яких  було укладено іпотечні  договори, у різних банків коливається від 40 до 60 м².

Детальніше зі статистикою можна ознайомитися в додатку до даного матеріалу.

Кредити на купівлю квартир за програмою «Доступна іпотека 7%» на даний час мають у портфелі всі 7 банків, що почали кредитувати за цією програмою. Кредити на купівлю домоволодінь (на первинному та вторинному ринку) надав поки що лише «Кредобанк».

Активніше кредити надаються на купівлю нерухомості на вторинному ринку – станом на 11.05.2021 такі кредити складають 71,34% кредитного портфелю. Але банк «Глобус» спеціалізується переважно на кредитуванні первинної іпотеки – кредити на новобудови складають 73% від кредитного портфеля банку за програмою «Доступна іпотека 7%». Кредити, видані банком «Глобус» на ринку первинної іпотеки за державною програмою, станом на 11.05.2021, формують 69,7% загального обсягу портфеля первинної іпотеки за цією програмою. Також активно кредитує купівлю квартир у новобудовах «Кредобанк» – його портфель складає 19,9% від загального обсягу кредитів на купівлю житла у забудовників за державною програмою.

Найшвидше кредитування за державною програмою розвивається в Київській області – на неї припадає 60,72% від суми всіх виданих кредитів. На другому місці – Харківська область (7% від загальної суми). На третьому – Львівська (6,9%).

На даний час квартирне питання є актуальним для багатьох українців. За даними Конфедерації будівельників України, на одного мешканця припадає 24 м² житла, а понад 80% житлового фонду є застарілим. При цьому в Європі на одного мешканця припадає 40 м². Але у більшості пересічних громадян не вистачає коштів для обслуговування кредитів за поточними ринковими ставками. За даними Мінюсту, за результатами 2020 року, в Україні тільки 5% від угод купівлі-продажу нерухомості реалізуються шляхом оформлення іпотеки. В інших країнах цей показник є на порядок більшим. Наприклад, у Польщі він складає 50%.

Співвідношення обсягу іпотечних кредитів до ВВП за 2020 рік в Україні за даними НБУ  дорівнювало лише 0,7%, що також значно нижче, ніж в інших країнах. У розвинутих державах цей показник перевищує 25%, а в окремих країнах (Франція, Швеція, Данія) сягає понад 50%.

Тобто, простір для зростання будівництва та іпотечного кредитування є. Враховуючи наявність у значної частини населення потреби в поліпшенні житлових умов, іпотечна програма, що пропонує прийнятну вартість кредитів, при наявності державного фінансування має значні перспективи розвитку. Тому ми вважаємо, що тенденція зростання іпотечного портфеля подовжиться, а програма «Доступна іпотека 7%» не тільки сприятиме активізації іпотечного кредитування, а й стимулюватиме розвиток будівельної галузі та економіки в цілому. Головне, щоб у бюджеті вистачало коштів на послідовну та довгострокову реалізацію державної програми.

Варто зауважити, що на даний час програма «Доступна іпотека 7%» обмежує пільгове кредитування достатньо вузьким сегментом: період, що пройшов з моменту здачі житла в експлуатацію не повинен перевищувати 3 роки. Це суттєво скорочує перелік квартир, що підпадають під умови програми. З нашої точки зору, для більш активного розвитку пільгової іпотеки є сенс збільшити сегмент квартир, що можуть кредитуватись на умовах програми.

Ну, а для забезпечення стабільного та довгострокового зростання ринку іпотечного кредитування, необхідно вирішити дві основні проблеми, що заважають його розвитку: підвищити рівень захисту прав інвесторів при фінансуванні первинної іпотеки, що не здана в експлуатацію, та вдосконалити процес відчуження іпотечного майна у випадку наявності заборгованості за кредитом. Окремі кроки в напрямку підвищення захисту прав інвесторів уже зроблено: на розгляді у Верховній раді знаходиться законопроєкт №5091 «Про гарантування речових прав  на об’єкти нерухомого майна,  які будуть споруджені в майбутньому». Він, передбачає ще на етапі будівництва реєстрацію в реєстрі речових прав на нерухоме майно спеціальних майнових прав на майбутню квартиру. Продаж майбутніх об’єктів нерухомості забудовник зможе розпочати тільки після реєстрації спеціальних прав. А при здійсненні реєстрації передбачається необхідність підтвердження прав на земельну ділянку та перевірка наявності дозволу на будівництво. Ці умови дозволять уникнути маніпуляцій з повторним продажем квартир та унеможливлять незаконне будівництво.

Крім того, для банків актуальною є проблема дефіциту довгих ресурсів. Тому позитивним кроком з боку держави може стати також організація рефінансування іпотечних кредитів. Планується, що це завдання буде реалізовувати створена в 2020 році державна організація «Укрфінжитло», за допомогою якої планується також використовувати  ще один перспективний інструмент для розвитку ринку житла – надання житлової нерухомості у фінансовий лізинг.

[1] https://bank.gov.ua/ua/news/all/obsyagi-vidanih-ipotechnih-kreditiv-podvoyilisya-u-i-kvartali-2021-roku--rezultati-opituvannya-bankiv

Таблиця 1. Динаміка обсягу кредитного портфеля банків у національній валюті, наданих фізичним особам  на  придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості

Джерело – грошова-кредитна статистика  НБУ

Таблиця 2. Дані щодо кількості та сум нових іпотечних кредитів, наданих  фізичним особам  за звітний місяць

Джерело – результати опитування банків НБУ.

Таблиця 3. Ренкінг банків за обсягом іпотечного КП фіз.осіб в національній валюті

Джерело – дані оборотно-сальдових відомостей банків.

Перелік уповноважених банків за програмою «Доступна іпотека  7%» станом на 11.05.2021

1. АБ «УКРГАЗБАНК»
2. АТ «ОЩАДБАНК»
3. АТ «КБ «ГЛОБУС»
4. АТ «ПРИВАТБАНК»
5. АТ «МЕГАБАНК»
6. АТ «КРЕДОБАНК»
7. АТ «ОТП БАНК»
8. АТ "БАНК АЛЬЯНС"
9. АТ "КІБ"
10. АТ АКБ "ЛЬВІВ"
11. ПуАТ "КБ "АКОРДБАНК"
12. ПАТ "МТБ БАНК"
13. АТ "ПРАВЕКС БАНК"
14. АТ "Полікомбанк"

Джерело – дані ФРП.

Таблиця 4. Інформація щодо наданих кредитів за програмою «Доступна іпотека 7%» станом на 11.05.2021

Джерело – дані ФРП.

Таблиця 5. Ренкінг банків за кількістю кредитів за програмою "Доступна іпотека 7%" станом на 11.05.2021

Джерело – дані  ФРП
 

Таблиця 6. Ренкінг банків за обсягом КП за програмою «Доступна іпотека 7%» станом на 11.05.2021

Джерело – дані  ФРП.

Підготувала Діляра Мустафаєва